Trámites para construir una casa: qué hacer y en qué orden

Construir una casa exige encadenar trámites ante el ayuntamiento, el colegio profesional, la aseguradora, el notario, el Registro de la Propiedad y el Catastro. Esta guía los ordena como los vas a encontrar en la práctica. Casi todo lo que depende de la comunidad autónoma o del municipio se señala con un ejemplo con fuente: comprueba siempre la norma de tu territorio.

Resumen del recorrido

1. Consulta o cédula urbanística

Antes de comprar la parcela o de encargar el proyecto, comprueba qué se puede construir en ella. Muchos ayuntamientos emiten una cédula urbanística. En el Ayuntamiento de Madrid es “el documento acreditativo del régimen y circunstancias urbanísticas” de una parcela, se pide por vía electrónica, con un plano de la parcela sobre la cartografía municipal, y lleva una tasa. Otros municipios lo llaman informe o consulta urbanística. Pregunta en el tuyo.

2. Proyecto básico, proyecto de ejecución y visado

La Ley de Ordenación de la Edificación considera edificación, y exige proyecto, las obras de nueva construcción, salvo las de escasa entidad, de una sola planta y sin uso residencial ni público (art. 2.2). Una vivienda no entra en esa excepción.

El Real Decreto 1000/2010 obliga al visado colegial del proyecto de ejecución de edificación y del certificado final de obra (art. 2). Busca arquitecto y aparejador en cuánto cobra un arquitecto y cuánto cobra un aparejador, y entiende el reparto de funciones en diferencia entre arquitecto y aparejador y en director de obra.

La Comunidad de Madrid permite, en las condiciones de su Ley del Suelo (art. 154), empezar las obras con proyecto básico y declaración responsable. No es una regla general de toda España.

3. Licencia de obras o declaración responsable

Una vivienda nueva suele requerir licencia municipal. En Madrid, por ejemplo, la licencia se exige a los actos de edificación que requieren proyecto (art. 152 de la Ley 9/2001). Los plazos, los documentos y el silencio los detalla la guía de licencia de obras.

4. ICIO y tasas

El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 4 % (art. 102.3 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Además, los ayuntamientos pueden cobrar una tasa por tramitar la licencia, según su ordenanza fiscal. Para presupuestar la obra completa, consulta cuánto cuesta construir una casa.

5. Inicio de obra

Con la licencia concedida, la dirección facultativa firma el acta de replanteo o de comienzo de obra (art. 12.3 LOE). Respeta los plazos del título: en Madrid, si la licencia no los fija, se entiende concedida por un año para iniciar las obras y tres para terminarlas (art. 158 de la Ley 9/2001).

6. Seguro decenal y excepción del autopromotor

La garantía de diez años por daños estructurales es exigible en edificios cuyo uso principal es el de vivienda (LOE, disposición adicional segunda). Debe cubrir el 100 % del coste final de ejecución material, honorarios incluidos (art. 19.5.c). Sin ella no se autoriza ni se inscribe la escritura de obra nueva (art. 20.1).

La excepción: no se exige al autopromotor individual que construye una única vivienda unifamiliar para uso propio. Si la transmites entre vivos dentro del plazo de diez años, debes contratarla por el tiempo restante, salvo que el comprador te exima expresamente. Más detalle en declaración de obra nueva.

7. Certificado final de obra y recepción

Al terminar, el director de obra y el director de la ejecución firman el certificado final de obra (arts. 12.3 y 13.2 LOE), que debe visarse. Después se firma el acta de recepción entre constructor y promotor. Salvo pacto en contrario, debe producirse en los treinta días siguientes a la fecha de terminación del certificado (art. 6.4 LOE). Desde esa acta corren los plazos de garantía. La documentación de la obra ejecutada forma el Libro del Edificio, que se entrega a los usuarios (art. 7 LOE).

8. Primera ocupación y cédula de habitabilidad

Antes de vivir en la casa, hay que acreditar la primera ocupación. El régimen cambia por comunidad:

• Comunidad de Madrid: declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento (art. 155 de la Ley 9/2001).
• La Rioja: licencia municipal de primera ocupación, que sustituye a la cédula en obra nueva (Ley 1/2025).
• Asturias: la licencia municipal de uso sustituye a la cédula de primera ocupación (Decreto 73/2018, art. 5.3).
• Cataluña: la cédula de primera ocupación se pide después de la comunicación previa al ayuntamiento (Decreto 141/2012, art. 14).

La norma estatal prevé que, cuando la ley urbanística exija comunicación previa o declaración responsable para la primera ocupación y no se cumplan los requisitos, la administración debe actuar en seis meses o responde de los daños a terceros de buena fe (art. 11.5 TRLSRU). Qué comunidades exigen cédula y cuándo se pide lo explica la guía de cédula de habitabilidad.

9. Declaración de obra nueva en Notaría y Registro

La escritura de obra nueva exige los requisitos del art. 28 del texto refundido de la Ley de Suelo, y su inscripción en el Registro de la Propiedad. También tributa por Actos Jurídicos Documentados. Lo desarrolla la guía de declaración de obra nueva.

10. Catastro

La nueva construcción se declara al Catastro con el modelo 900D en dos meses desde el día siguiente al hecho. La sede del Catastro indica que no hace falta cuando tu ayuntamiento tiene el régimen de comunicaciones y ha concedido licencia: confírmalo en el ayuntamiento.

11. Certificado de eficiencia energética

Los edificios de nueva construcción necesitan certificado de eficiencia energética (RD 390/2021, art. 3.1.a), en dos fases: proyecto y obra terminada. Su contenido, validez y registro están en la guía del certificado energético.

Después de la obra

Una vez construida, el edificio puede quedar sujeto a inspecciones periódicas según tu comunidad. Se explican en ITE e informe de evaluación de edificios. Si tu proyecto es una reforma y no una casa nueva, empieza por reformar una casa.