Mejores empresas de construcción: cómo elegir y comprobar una constructora

Elegir constructora no consiste en buscar la que sale primera en Google, sino en comprobar quién es, qué acredita y qué te va a firmar. Esta guía no es un ranking ni recomienda empresas: te da las comprobaciones que puedes hacer tú mismo con fuentes públicas, y las cláusulas que conviene cerrar antes de empezar la obra. Si todavía estás en fase previa, repasa los trámites para construir una casa y quién dirige la obra en director de obra.

Qué mirar antes de pedir presupuesto

1. Registro de Empresas Acreditadas (REA)

La Ley 32/2006 exige a contratistas y subcontratistas estar inscritos en el REA (art. 4.2.b), y el Real Decreto 1109/2007 lo desarrolla. Según las preguntas frecuentes del propio REA, deben inscribirse las empresas y los autónomos con asalariados que quieran ser contratados o subcontratados para obras de construcción; los promotores están exentos, así que tú, como autopromotor, no te inscribes, pero la constructora sí.

• Consulta pública: cualquier persona puede comprobar si una empresa consta inscrita. En la consulta del REA eliges el tipo de identificador (CIF, NIF, NIE, IED o número REA) e introduces el número.
• Vigencia: la inscripción tiene un período de validez de tres años, renovables (art. 6.1 del Real Decreto 1109/2007). Si no se renueva en plazo, se entiende cancelada.
• Certificado: la empresa puede solicitar un certificado de inscripción; pídeselo si quieres tenerlo por escrito.
• Qué no es: la inscripción se basa en una declaración del representante legal (art. 4.3 de la Ley 32/2006) y acredita organización propia y medios de prevención. No mide calidad ni solvencia.

Pregunta también qué partes de la obra subcontratará. La Ley 32/2006 limita la cadena (art. 5): el tercer subcontratista no puede subcontratar, salvo un nivel adicional excepcional aprobado antes por la dirección facultativa.

2. Registro Mercantil y cuentas depositadas

Las sociedades adquieren personalidad jurídica con su inscripción en el Registro Mercantil, y ahí constan los administradores y otros actos societarios, según los registradores. Pide una nota simple en el Registro Online y verifica razón social, domicilio, objeto social y quién tiene poderes para firmar tu contrato. Los registradores indican que determinados datos de la sociedad y sus cuentas depositadas pueden consultarse; si la empresa no las ha depositado, es un dato que debes preguntar.

3. Registro Público Concursal

Según el Real Decreto 892/2013 (art. 3.1), el acceso al Registro Público Concursal es público, gratuito y permanente, sin necesidad de acreditar interés legítimo. Publica, entre otras cosas, los edictos de procedimientos concursales. Búscala antes de pagar un anticipo: una obra a medias con la empresa en concurso es el peor escenario posible.

4. NIF en la Agencia Tributaria

La Agencia Tributaria ofrece una comprobación de NIF de terceros: introduces el NIF y la razón social y el resultado indica, para personas jurídicas, “identificado”, “no identificado”, “identificado-baja” o “identificado-revocado”. Se accede con Cl@ve, certificado electrónico o DNI electrónico. Sirve para comprobar que el NIF que te dan corresponde a la razón social que firma el contrato.

Seguros y garantías: qué te corresponde a ti y qué a la constructora

El artículo 19 de la LOE regula tres garantías por daños materiales. El decenal no lo contrata el constructor: lo contrata el promotor (art. 19.2.a).

• Un año: el seguro, caución o garantía financiera puede sustituirse por la retención por el promotor de un 5 % del importe de ejecución material de la obra (art. 19.1.a).
• Diez años: la disposición adicional segunda de la LOE la hace exigible en edificios de vivienda, salvo para el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
• Uno y tres años: la ley remite su obligatoriedad a lo que determine un real decreto (disposición adicional segunda). Consulta con tu técnico si te afecta y, en todo caso, puedes pactarlas en el contrato.

Además, pide a la constructora el certificado de su aseguradora que acredite una póliza de responsabilidad civil en vigor, con sus coberturas. Es una cautela práctica que pides tú, al margen de las garantías del artículo 19.

El contrato: lo que debe quedar por escrito

1. Partes y acreditaciones: razón social, NIF, número REA y representante.
2. Precio y alcance: si es precio alzado, el artículo 1593 del Código Civil dice que el contratista no puede pedir más aunque suban jornales o materiales, salvo cambio en el plano que aumente la obra y que el propietario autorice. Por eso, toda modificación debe firmarse antes de ejecutarla.
3. Hitos y certificaciones: liga los pagos a certificaciones parciales de obra ejecutada, no a fechas. Los artículos 12.3.e y 13.2.e de la LOE sitúan en el director de obra y el director de ejecución las liquidaciones parciales y la final.
4. Plazo y penalización: pacta una cláusula penal por retraso. Según el artículo 1154 del Código Civil, el juez modifica equitativamente la pena cuando la obligación principal se ha cumplido en parte o irregularmente, así que conviene que sea razonable y proporcionada.
5. Retención de garantía: si optas por sustituir la garantía de un año, pacta la retención del 5 % del art. 19.1.a de la LOE y cuándo se libera.
6. Jefe de obra y subcontratas: el constructor debe designar jefe de obra (art. 11.2.c) y subcontratar solo dentro de los límites del contrato (art. 11.2.e).
7. Seguros y documentación final: el constructor firma las garantías del artículo 19 que le corresponden (art. 11.2.h) y facilita los datos para la documentación final de obra (art. 11.2.g).

Recepción de la obra y garantías

• Acta de recepción: debe firmarse al menos por promotor y constructor, con el certificado final de obra del director de obra, el coste final, las reservas y las garantías (LOE, art. 6.2).
• Reservas por escrito: si rechazas la recepción, debe motivarse por escrito en el acta (art. 6.3).
• Treinta días: salvo pacto, la recepción se hace dentro de los treinta días siguientes a la terminación de la obra, contados desde la notificación escrita al promotor; si no formulas reservas o rechazo por escrito en ese plazo, se entiende producida tácitamente (art. 6.4).
• Los plazos de garantía (diez, tres y un año) cuentan desde la recepción sin reservas o desde su subsanación (art. 17.1). Las acciones prescriben a los dos años desde que se producen los daños (art. 18.1).

Señales de alerta

• No figura en el REA, o se niega a facilitar NIF o número REA.
• Se resiste a firmar un contrato escrito o a identificar quién firma.
• El presupuesto no tiene partidas ni mediciones, o es mucho más bajo que los demás sin explicación técnica.
• Pide un anticipo desproporcionado o pagos sin relación con la obra ejecutada.
• Propone empezar sin licencia o sin proyecto firmado por técnico (revisa la licencia de obras).
• No te dice quién subcontrata ni acepta que lo documente el contrato.
• Te mete prisa para firmar “antes de que suba”.

Cómo pedir y comparar presupuestos

Pide el presupuesto sobre el mismo proyecto y las mismas mediciones a varias empresas; si no, compararás obras distintas. Para entender qué incluye cada partida, apóyate en cuánto cuesta construir una casa. Compara partida a partida:

Si la diferencia entre ofertas es grande, pregunta el porqué antes de elegir la más barata. Quien dirige tu obra debe revisar los presupuestos: consulta la diferencia entre arquitecto y aparejador para saber a quién pedírselo.

Constructoras en tu provincia

Aquí no listo empresas, pero sí cómo encontrarlas con fuentes públicas y luego filtrarlas con las comprobaciones de arriba:

1. REA por comunidad autónoma. El REA depende de la autoridad laboral del territorio donde está el domicilio de la empresa (art. 9.1 del Real Decreto 1109/2007). La web del REA tiene un directorio de autoridades laborales con teléfono y correo de cada comunidad; pregunta cómo consultar su registro.
2. Colegios profesionales. Los colegios de arquitectos técnicos y de arquitectos de tu provincia te ayudan a localizar a un técnico colegiado, que es quien puede orientarte sobre empresas de la zona; la web del Consejo General de la Arquitectura Técnica enlaza a un servicio para encontrar expertos en edificación.
3. Asociaciones empresariales. Existen federaciones y asociaciones provinciales de la construcción; por ejemplo, la Confederación Castellano Leonesa de la Construcción enumera sus organizaciones en Ávila, Burgos, León, Palencia, Salamanca, Segovia, Soria, Valladolid y Zamora. Busca la de tu provincia y pregunta si ofrecen listado de asociados.
4. Tu técnico. El director de obra puede pedir ofertas y valorar cuáles son comparables.

Con tres o cuatro candidatas, pasa a cada una por el REA, el Registro Mercantil, el Concursal y la AEAT, y compara sus presupuestos con la tabla anterior. Para los siguientes pasos, consulta la guía de cómo hacer una casa.