La declaración de obra nueva se formaliza en una escritura pública o en un acta notarial y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Su regulación básica está en el artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (RDL 7/2015). Antes de llegar al notario, tienes que haber resuelto la licencia de obras; el orden completo de trámites está en trámites para construir una casa.
Obra en construcción u obra terminada
El art. 28 distingue dos supuestos.
Obra nueva en construcción
Para autorizar la escritura, el notario exige:
- El acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística.
- Una certificación técnica que acredite que la descripción de la obra se ajusta al proyecto que obtuvo ese acto administrativo.
El texto no emplea la palabra “licencia”, sino “acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa”: incluye la licencia y, donde la ley urbanística lo prevea, otros títulos habilitantes.
Obra nueva terminada
Además de lo anterior, el notario exige la certificación técnica de que la obra está terminada y se ajusta al proyecto, y la documentación que acredite:
- El cumplimiento de los requisitos de la legislación de edificación para entregar la obra a los usuarios.
- Las autorizaciones administrativas necesarias para que la edificación sea apta para su uso, incluidos los requisitos de eficiencia energética.
- Si tu ley urbanística sustituye la autorización por comunicación previa o declaración responsable, que se ha presentado y ha transcurrido el plazo sin resolución obstativa en el Registro.
El certificado final de obra lo firma la dirección facultativa y lleva visado colegial obligatorio (RD 1000/2010, art. 2). Sobre los requisitos de eficiencia energética, mira el certificado energético. Si la primera ocupación en tu comunidad se acredita con cédula, mira también cédula de habitabilidad.
Notaría y Registro de la Propiedad
El notario autoriza la escritura (o el acta) después de comprobar esos requisitos. Los registradores de la Propiedad exigen el mismo cumplimiento al inscribir. Si la obra terminada no coincide con lo inscrito porque se modificó el proyecto, la terminación se inscribe cumpliendo igualmente los requisitos del art. 28.1.
Edificaciones antiguas
Cuando ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento que impliquen demolición por haber transcurrido los plazos, el art. 28.4 permite inscribir la escritura con una certificación del ayuntamiento o de técnico competente, un acta notarial descriptiva o una certificación catastral descriptiva y gráfica. El registrador comprueba que no hay anotación preventiva de expediente de disciplina urbanística y que el suelo no es demanial ni está afecto a servidumbres de uso público. Después comunica la inscripción al ayuntamiento.
Seguro decenal y excepción del autopromotor
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que no se autorizan ni se inscriben escrituras de declaración de obra nueva sin acreditar las garantías del art. 19 (art. 20.1). La garantía de diez años por daños estructurales se exige en edificios cuyo uso principal es la vivienda. La póliza debe cubrir, como mínimo, el 100 % del coste final de ejecución material, honorarios incluidos (art. 19.5.c).
Excepción: la disposición adicional segunda de la LOE exime de la garantía decenal al autopromotor individual que construye una única vivienda unifamiliar para uso propio. Si la transmites entre vivos dentro del plazo de diez años, debes contratar la garantía por el tiempo que reste, salvo que el comprador te exima expresamente y acredites haber usado la vivienda. Sin esa garantía no se inscribe la escritura de venta.
Impuesto: Actos Jurídicos Documentados
La escritura de obra nueva tributa, si cumple los requisitos del art. 31.2 de la ley del impuesto, por la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados. Según la Dirección General de Tributos:
- Base: “el valor real de coste de la obra nueva que se declare”.
- Tipo: lo fija la comunidad autónoma. Si no aprueba ninguno, se aplica el 0,50 %.
- Sujeto pasivo: el adquirente; si no existe, quien inste o solicite el documento.
Ejemplos autonómicos:
| Comunidad | Tipo aplicable | Dato adicional |
|---|---|---|
| Andalucía | 1,2 % en escrituras de obra nueva (1,5 % antes del 28-4-2021) | Base: coste de ejecución material de la obra realizada |
| Madrid | 0,75 % como tipo general de las escrituras notariales (art. 36 del texto refundido madrileño, redacción de la Ley 6/2013) | Plazo de presentación: 30 días hábiles desde que se formaliza el acto |
Los tipos cambian con las leyes autonómicas: comprueba el vigente en la web tributaria de tu comunidad antes de calcular.
Catastro
La nueva construcción se declara con el modelo 900D, en el plazo de dos meses desde el día siguiente a la fecha del hecho. La sede del Catastro pide, entre otros documentos:
- La escritura de obra nueva, si se otorgó.
- El certificado final de obra o certificado técnico, o prueba equivalente de la fecha de terminación.
- Fotografías en color de cada fachada.
- Planos de situación y de planta con la distribución real.
- Resumen de materiales y acabados, y justificación del coste de ejecución material.
No hace falta presentarla si tu ayuntamiento tiene el régimen de comunicaciones catastrales y ha concedido licencia: confírmalo en el ayuntamiento. La presentación electrónica es obligatoria para personas jurídicas y profesionales colegiados que actúan como tales.
Orden práctico
- Reúne licencia, proyecto, certificado final de obra y certificado energético.
- Contrata el seguro decenal, salvo que seas autopromotor individual de tu única vivienda unifamiliar.
- Otorga la escritura ante notario.
- Liquida AJD en tu comunidad.
- Inscribe la escritura en el Registro.
- Declara la casa al Catastro.
La dirección facultativa que firma los certificados aparece en director de obra.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo hay que hacer la declaración de obra nueva?+
Puedes hacerla con la obra en construcción o una vez terminada. En ambos casos el notario exige el acto administrativo que autoriza la obra y un certificado técnico (art. 28 del texto refundido de la Ley de Suelo); si está terminada, además, la documentación que acredite que cumple los requisitos para entregarla a los usuarios.
¿Es obligatorio el seguro decenal para declarar una obra nueva?+
Sí, con una excepción. El art. 20 de la LOE impide autorizar e inscribir la escritura de obra nueva sin acreditar las garantías del art. 19, pero la disposición adicional segunda exime al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
¿Qué impuesto se paga por la declaración de obra nueva?+
Actos Jurídicos Documentados, sobre el valor real de coste de la obra nueva que se declare. El tipo lo fija cada comunidad; si no aprueba ninguno, es el 0,50 %, según la Dirección General de Tributos.
¿Cuánto tiempo tengo para declarar la casa en el Catastro?+
Dos meses desde el día siguiente a la fecha del hecho declarado, con el modelo 900D, salvo que tu ayuntamiento tenga el régimen de comunicaciones y haya concedido licencia.
¿Se puede declarar una casa antigua sin licencia?+
El art. 28.4 del texto refundido regula las edificaciones sobre las que ya no se pueden adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad por haber transcurrido los plazos. Se inscriben con certificación municipal o técnica, acta notarial descriptiva o certificación catastral, según el caso.
Fuentes consultadas
- 01Real Decreto Legislativo 7/2015, Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (art. 28) — BOE. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 02Resolución de la DGSJFP de 30 de marzo de 2022 (reproduce íntegramente el art. 28 TRLSRU) — BOE núm. 93, 19-4-2022. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 03Resolución de la DGSJFP publicada en el BOE de 4-3-2022 (escritura pública o acta notarial para la obra nueva). Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 04Real Decreto 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio — BOE. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 05Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (arts. 19 y 20 y disposición adicional segunda) — BOE. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 06Consulta vinculante V1727/2025 de la Dirección General de Tributos (AJD y declaración de obra nueva). Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 07Escrituras de obra nueva: tipo de gravamen en Andalucía — Junta de Andalucía (ATRIAN). Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 08Modalidad Actos Jurídicos Documentados — Junta de Andalucía. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 09Ley 6/2013, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid (modifica el art. 36 del Decreto Legislativo 1/2010). Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 10Actos jurídicos documentados — Comunidad de Madrid (plazo de presentación). Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 11Catastro — Procedimientos y trámites (declaración de obra nueva, modelo 900D). Consultado el 26 de octubre de 2026.
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