El director de obra es quien, dentro de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra para que se ajuste al proyecto y a la normativa. No es el constructor ni el que ejecuta materialmente los trabajos: eso es el contratista, vigilado por el director de la ejecución de la obra (el aparejador o arquitecto técnico). Ambos firman los documentos que cierran la obra.
Director de obra y director de ejecución
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) define cada figura y sus obligaciones:
| Director de obra (art. 12) | Director de la ejecución (art. 13) | |
|---|---|---|
| Qué es | El agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra | El agente que asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra |
| Titulación en uso residencial | Arquitecto | Arquitecto técnico |
| Replanteo | Verifica el replanteo y que cimentación y estructura se ajustan al terreno | Comprueba los replanteos durante la ejecución |
| Materiales | Sin función específica en el art. 12 | Verifica la recepción en obra de los productos y ordena ensayos y pruebas |
| Proyecto y documentación | Resuelve contingencias, elabora las modificaciones del proyecto que la obra exija y elabora y firma la documentación de la obra ejecutada | Colabora en la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados de los controles |
| Libro de Órdenes y Asistencias | Da instrucciones | Da instrucciones |
| Documentos finales | Firma acta de comienzo y certificado final; conforma certificaciones y liquidación | Firma acta de comienzo y certificado final; elabora certificaciones y liquidación |
Si el mismo profesional es también director de la ejecución, asume las funciones del artículo 13 (art. 12.3.g). Para uso residencial eso exige reunir ambas titulaciones. El reparto de competencias entre profesiones lo tienes en diferencia entre arquitecto y aparejador, y lo que cuesta cada uno en cuánto cobra un arquitecto y cuánto cobra un aparejador.
Además, el artículo 12 prevé que otros técnicos puedan dirigir proyectos parciales, bajo la coordinación del director de obra.
Libro de Órdenes y Asistencias
El CTE (Parte I, Anejo II) incluye el Libro de Órdenes y Asistencias entre la documentación obligatoria del seguimiento de la obra, y remite para su regulación al Decreto 462/1971. El director de obra y el director de la ejecución consignan en él las instrucciones propias de sus respectivas funciones y obligaciones. Es la forma de dejar constancia escrita de lo que se ordena durante la obra.
Junto a él, en cada centro de trabajo debe existir un libro de incidencias para el control del plan de seguridad y salud, que debe mantenerse siempre en la obra (Real Decreto 1627/1997, art. 13); es otro documento distinto, ligado a la coordinación de seguridad y salud.
Certificado final de obra
El certificado final tiene dos certificaciones, según el CTE Parte I, Anejo II (II.3):
- El director de la ejecución certifica haber dirigido la ejecución material de las obras y haber controlado cuantitativa y cualitativamente la construcción.
- El director de obra certifica que la edificación se ha realizado bajo su dirección, conforme al proyecto objeto de la licencia, y que está en condiciones de ser utilizada según las instrucciones de uso y mantenimiento.
Se adjuntan la descripción de las modificaciones introducidas durante la obra, con la conformidad del promotor y su compatibilidad con la licencia, y la relación de controles realizados durante la ejecución y sus resultados. El certificado final de obra de edificación está sujeto a visado colegial obligatorio cuando la obra requiere proyecto (Real Decreto 1000/2010, art. 2.b), así que inclúyelo en tu presupuesto de honorarios.
Recepción de la obra
La recepción (art. 6 de la LOE) es el acto por el cual el constructor, una vez concluida la obra, la entrega al promotor y este la acepta. Puede hacerse con o sin reservas.
- Acta de recepción. La firman, al menos, promotor y constructor. Recoge las partes, la fecha del certificado final, el coste final de ejecución material, la declaración de recepción con o sin reservas y las garantías que se exijan al constructor. Se adjunta el certificado final firmado por los dos directores.
- Reservas. Si las hay, deben especificarse de manera objetiva y con un plazo para subsanarlas. Una vez subsanadas, se recogen en un acta aparte.
- Rechazo. El promotor puede rechazar la recepción si la obra no está terminada o no se ajusta al contrato, por escrito en el acta y con un nuevo plazo para la recepción.
- Plazo. Salvo pacto en contrario, la recepción debe producirse dentro de los treinta días siguientes a la terminación. Si en ese plazo no hay reservas ni rechazo motivado por escrito, se entiende producida tácitamente.
- Garantías. Los plazos de responsabilidad y garantía se cuentan desde el acta de recepción o desde la recepción tácita.
Documentación final de la obra
Al terminar, el director de obra entrega al promotor el proyecto con las modificaciones aprobadas y la documentación necesaria para los trámites administrativos (art. 7 de la LOE). Se adjuntan, como mínimo, el acta de recepción, la relación de agentes que intervinieron y las instrucciones de uso y mantenimiento. Todo ese conjunto forma el Libro del Edificio. Con esta documentación puedes seguir con la declaración de obra nueva. El proceso completo, de principio a fin, está en cómo construir una casa.
Qué pedir al contratar
- Que el encargo diga si la dirección de obra está incluida o se contrata aparte del proyecto.
- Que identifique quién será director de la ejecución y quién coordinará la seguridad y salud.
- Qué visitas a la obra se prevén y cómo se dejará constancia en el libro de órdenes.
- Quién prepara el certificado final y si incluye el visado.
Preguntas frecuentes
¿Qué hace el director de obra?+
Forma parte de la dirección facultativa y dirige el desarrollo de la obra (art. 12 de la LOE): verifica el replanteo y que cimentación y estructura se ajustan al terreno, resuelve las contingencias, elabora las modificaciones del proyecto que la obra exija, firma el acta de comienzo y el certificado final y conforma certificaciones y liquidación.
¿Quién es el director de obra de una vivienda?+
Para uso residencial, la LOE exige la titulación de arquitecto (art. 12.3.a, con el uso residencial en el grupo a del art. 2.1).
¿Cuál es la diferencia entre director de obra y director de ejecución?+
El director de obra dirige el desarrollo de la obra conforme al proyecto (art. 12); el director de la ejecución dirige la ejecución material, controla productos, ensayos y la correcta ejecución (art. 13). Para uso residencial el segundo es arquitecto técnico.
¿Cuándo se recibe la obra?+
Salvo pacto en contrario, dentro de los treinta días siguientes a su terminación (art. 6.4 de la LOE). Si no hay reservas ni rechazo motivado por escrito en ese plazo, se entiende producida tácitamente.
¿Qué lleva el certificado final de obra?+
La certificación del director de la ejecución y del director de obra, junto con la descripción de las modificaciones introducidas durante la obra y la relación de controles realizados y sus resultados (CTE Parte I, Anejo II, II.3).
Fuentes consultadas
- 01Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (arts. 6, 7, 12 y 13). Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 02Código Técnico de la Edificación, Parte I (edición de junio de 2022), Anejo II: Documentación del seguimiento de la obra. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 03Real Decreto 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio (art. 2.b). Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 04Real Decreto 1627/1997, disposiciones mínimas de seguridad y de salud en las obras de construcción (art. 13). Consultado el 26 de octubre de 2026.
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