Cuánto cuesta construir una casa en España: partidas y ejemplo de cálculo

Para saber cuánto cuesta construir una casa hay que separar dos cosas: el coste de ejecución de la obra y todo lo que se suma alrededor (terreno, honorarios, licencia e impuestos, acometidas, seguros y gastos de escritura). Cualquier cifra “por metro cuadrado” que no diga qué incluye no sirve para decidir. Y ninguna cifra pública sustituye al presupuesto de una constructora sobre un proyecto concreto: lo que sí puedes hacer con datos públicos es estimar un orden de magnitud y entender cómo se compone el precio.

Partidas del coste total

Del PEM al precio que pagas al constructor

Aquí está el error más habitual: confundir el presupuesto de ejecución material (PEM) con el precio final. El PEM es el coste de ejecutar la obra: materiales, mano de obra, maquinaria y costes indirectos. El Colegio de Arquitectos de Castilla-La Mancha (COACM) lo expresa así al definir sus costes de referencia: precio de ejecución material por metro cuadrado construido, “sin incluir los Gastos Generales ni el Beneficio Industrial del Contratista”.

Para llegar al precio del contratista hay que sumar:

1. Gastos generales de la empresa constructora.
2. Beneficio industrial.
3. IVA.

Los porcentajes los pacta cada constructora. Como referencia pública, el artículo 131 del Reglamento general de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (RD 1098/2001), recogido en un informe de la Junta Consultiva de Contratación Pública del Estado, fija para contratos de obra públicos un 13 a 17 % de gastos generales y un 6 % de beneficio industrial. No obligan a un constructor privado; sirven para entender la lógica de la suma.

Coste por m² con fuentes públicas: costes de referencia

El COACM publica cada año unas normas para valorar presupuestos de referencia de ejecución material, “a efectos exclusivamente informativos y de colaboración interadministrativa”. Es una referencia de un colegio de Castilla-La Mancha, no un precio de mercado nacional, pero es una fuente pública, citable y con fórmula transparente:

Cr = M × Cm × Ca × Cc × Ch

• M es el módulo en € por m² construido. En el documento de 2024: M = 450 €. La edición de 2025 recoge M = 470 €, aunque su frase lo etiqueta como “año 2024”, así que si quieres usarlo confirma el valor con el colegio.
• Cm: coeficiente por tipo de edificio. Vivienda unifamiliar adosada o entre medianerías 1,6; pareada 1,7; aislada 1,8.
• Ca: coeficiente territorial. Grupos B y C: 1,00; Área 1ª: 0,95; Área 2ª: 0,90 (la lista de municipios de cada grupo está en el documento).
• Cc: calidad. Coste reducido 0,90; medio 1,00; superior 1,10.
• Ch: coeficiente de rehabilitación (no entra en la cuenta de una obra nueva).

Aplicando la fórmula con el módulo de 2024, calidad media y coeficiente territorial 1,00 (cálculo propio a partir de los coeficientes publicados):

Estas cifras son referencia de PEM en esa región, no el precio que te cobrará un constructor en tu municipio. El documento del COACM no publica estos euros por m²: son el resultado de multiplicar sus coeficientes.

Ejemplo con fórmula explícita

Supón una vivienda aislada de 150 m² construidos, calidad media, en un municipio con Ca = 1,00. Es un caso hipotético para enseñar el método.

1. PEM de referencia = 450 × 1,8 × 1,00 × 1,00 × 150 m² = 121.500 €.
2. Gastos generales y beneficio industrial, con los porcentajes públicos para obra pública: 13 % y 17 % de gastos generales, 6 % de beneficio.
3. IVA del 10 % sobre el precio del contratista.

A esa cifra aún hay que añadir terreno, honorarios, licencia, ICIO, acometidas, seguros y escritura. Y recuerda que el resultado procede de un módulo de referencia de una sola región: con otra calidad, otra zona o un proyecto complejo, el presupuesto real será distinto.

Impuestos y tasas de la obra

Licencia e ICIO

El ICIO es un impuesto municipal. Según el artículo 102 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, su base imponible es el coste real y efectivo de la construcción, que se entiende como el coste de ejecución material, y no forman parte de ella el IVA y similares, las tasas, los honorarios profesionales ni el beneficio empresarial del contratista. El tipo lo fija cada ayuntamiento, “sin que dicho tipo pueda exceder del cuatro por cien”.

Ejemplos de ordenanzas publicadas: la del Concello da Coruña (en vigor desde el 1 de enero de 2016) fija el 4 % y la publicada por el Ayuntamiento de Aranda de Duero (modificación aprobada en 2018 y publicada en el BOP en enero de 2019) el 3,16 %. Son ediciones que consultamos en octubre de 2026 y pueden haberse modificado después: comprueba siempre la ordenanza vigente de tu municipio. En el ejemplo anterior, el ICIO máximo sería 4 % de 121.500 € = 4.860 €; con un tipo del 3,16 % serían 3.839,40 €. La tasa de licencia es aparte: depende de cada ordenanza (procedimiento en licencia de obras).

IVA

Según la Agencia Tributaria, el tipo reducido del 10 % se aplica a las ejecuciones de obra consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas (al menos el 50 % de la superficie construida). La DGT lo ha aplicado a una autopromoción de segunda residencia con contratista llave en mano (consulta V2147-2024). Si compras materiales por tu cuenta, comprueba con tu asesor cómo tributan.

Escritura de obra nueva y AJD

Al declarar la obra terminada (ver declaración de obra nueva) intervienen notaría y registro, cuyos costes debes pedir presupuestados. En cuanto al impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el tipo lo aprueba cada comunidad autónoma y, si no lo ha hecho, se aplica el 0,50 % (art. 31.2 de su texto refundido, según la consulta de la DGT V0732-18, que también describe la base imponible como el coste real de la obra nueva más el valor del solar). Consulta el tipo de tu comunidad.

Seguros y garantías

La LOE exige garantías sobre los daños del edificio, pero no obliga al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio a contratar la de diez años. Si la transmite inter vivos dentro de esos diez años, queda obligado, salvo pacto en contrario, a contratarla por el tiempo que falte. Incluye esa posibilidad en tus cuentas si piensas vender.

Cómo reducir la incertidumbre

• Pide el presupuesto de varias constructoras sobre el mismo proyecto de ejecución y con mediciones.
• Pregunta en cada oferta qué parte es PEM y qué parte son gastos generales y beneficio.
• Reserva una partida para imprevistos y modificaciones durante la obra.
• Revisa cómo construir una casa para ordenar cada decisión, y compara sistemas en casas prefabricadas o casa de madera frente a ladrillo.