Licencia de obras: cuándo la necesitas, qué piden y cuánto tarda

Sin la autorización que corresponda, no puedes empezar una obra: el texto refundido de la Ley de Suelo estatal establece que cualquier acto de edificación necesita el acto administrativo previo que exija la normativa, y que la denegación debe ser motivada (art. 11.3). Lo que cambia de un sitio a otro es qué obras van con licencia y cuáles con declaración responsable. En esta guía usamos la Comunidad de Madrid como ejemplo citado; si estás en otra comunidad, el esquema es parecido pero los plazos y las listas no tienen por qué coincidir.

Licencia, declaración responsable y comunicación previa

Los ayuntamientos hablan de obra mayor y obra menor. La ley, en cambio, distingue dos vías:

• Licencia urbanística: el ayuntamiento comprueba tu proyecto y resuelve antes de que empieces.
• Declaración responsable: tú declaras que cumples los requisitos y puedes empezar desde que la presentas, sin perjuicio de las comprobaciones posteriores.

La Ley 39/2015 define la declaración responsable como el documento en el que el interesado manifiesta bajo su responsabilidad que cumple los requisitos para ejercer un derecho, que dispone de la documentación que lo acredita y que seguirá cumpliéndolos mientras dure (art. 69.1). Produce efectos desde el día de su presentación, sin perjuicio de las facultades de comprobación de la administración (art. 69.2).

Qué obras necesitan licencia: ejemplo de Madrid

El art. 152 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid dice que “únicamente” están sujetos a licencia, entre otros, estos actos:

• Las obras de edificación que requieren proyecto según la normativa de edificación (salvo las del art. 155.e).
• Las intervenciones totales en edificios catalogados o protegidos.
• Las parcelaciones y segregaciones, salvo reparcelación aprobada.
• La tala y el trasplante de árboles.
• La colocación de casas prefabricadas.

Una vivienda nueva entra en la primera categoría. Para saber qué es “obra que requiere proyecto”, lee qué trámites hay que hacer para construir una casa.

Qué obras van con declaración responsable: ejemplo de Madrid

Con carácter general, todo acto no incluido en la lista de licencias requiere declaración responsable (art. 155). La ley madrileña cita expresamente, entre otros:

• Ampliaciones, reformas y rehabilitaciones sin variación esencial de la composición exterior, el volumen o el sistema estructural.
• Cerramientos de parcelas, obras y solares.
• Demoliciones, salvo construcciones con protección ambiental o histórico-artística.
• Cambios de uso que no alteren el uso característico del edificio.
• La primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta.

Si lo que vas a hacer es una reforma, consulta reformar una casa o reformar un chalet.

Si la declaración es falsa o no la presentas

Si un dato esencial es inexacto, falso u omitido, o no presentas la declaración, no puedes seguir ejerciendo el derecho o la actividad desde que la administración lo conoce. Puede además exigirte restituir la situación anterior (art. 69.4 Ley 39/2015).

Documentación que suelen pedir

No hay una lista única: cada ayuntamiento regula el procedimiento en sus ordenanzas. En Madrid, la ley exige que la solicitud vaya acompañada de un proyecto de técnico competente (art. 154). El proyecto de ejecución de edificación lleva visado colegial obligatorio (RD 1000/2010, art. 2). Pide siempre al ayuntamiento el impreso, la lista de documentos y si tramita por sede electrónica. Quién dirige la obra y firma, en director de obra.

ICIO y tasa

Son dos cosas distintas:

• ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): grava la realización de una construcción, instalación u obra para la que se exija licencia, declaración responsable o comunicación previa. El sujeto pasivo es el dueño de la construcción, sea o no propietario del inmueble. La base es el coste real y efectivo de la obra (art. 102.1). El tipo lo fija cada ayuntamiento “sin que dicho tipo pueda exceder del cuatro por cien” (art. 102.3 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). La Dirección General de Tributos ha dicho que el ayuntamiento no puede fijar tipos distintos según el tipo de obra.
• Tasa por licencia urbanística: la prevé el art. 20.4.h del mismo texto refundido. Es un cobro por tramitar el expediente, distinto del ICIO. Su importe depende de la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento.

Para presupuestar el conjunto, mira cuánto cuesta construir una casa.

Plazos y silencio administrativo

En Madrid, el ayuntamiento debe resolver y notificar en tres meses desde la entrada de la solicitud en el registro municipal. Solo puede hacer un requerimiento de subsanación, en el mes siguiente a la presentación. Si vence el plazo sin notificación, la solicitud se entiende desestimada: el silencio es negativo (art. 154 Ley 9/2001).

Esa no es la regla de toda España. La Ley 39/2015 establece como regla general el silencio positivo, salvo que una ley disponga lo contrario (art. 24.1), y un plazo de tres meses si la norma del procedimiento no fija otro (art. 21.3). El texto refundido estatal impide, en todo caso, adquirir por silencio facultades contrarias a la ordenación (art. 11.3). Además, el Tribunal Constitucional anuló parte del art. 11.4 de ese texto, el que fijaba el silencio negativo para determinados actos (STC 143/2017). Para saber cómo opera el silencio en tu caso, mira la ley urbanística de tu comunidad.

Cuánto dura la licencia

Los títulos caducan. En Madrid, si la licencia no fija plazos, se entiende concedida por un año para iniciar las obras y tres para terminarlas. La declaración responsable da seis meses para empezar y un año para terminar. Se puede conceder una sola prórroga, que debes pedir antes de que venza el plazo (art. 158). Tras la caducidad, necesitas un nuevo título (art. 158).

Obras sin licencia

Una obra sin el título que corresponda queda fuera de la legalidad. En Madrid, la obra ejecutada sin declaración responsable presentada se considera no autorizada (art. 157). Si ya has construido, la escritura de obra nueva exige acreditar las autorizaciones administrativas necesarias (art. 28 TRLSRU), como se explica en declaración de obra nueva. Las multas, los plazos para que el ayuntamiento actúe y la posibilidad de legalizar los regula cada comunidad en su legislación urbanística, así que consulta con tu ayuntamiento o con un técnico antes de dar ningún paso.