ITE e IEE: inspección técnica de edificios, plazos y qué pasa si sale desfavorable

La inspección técnica de edificios (ITE) y el informe de evaluación de los edificios (IEE) son controles periódicos del estado de un edificio, y se regulan principalmente a nivel autonómico y municipal. Si estás construyendo una casa nueva, no los necesitarás hasta pasadas varias décadas, pero conviene conocerlos si compras, reformas o administras un edificio antiguo. El recorrido de obra completo está en trámites para construir una casa.

ITE e IEE: qué cubre cada uno

• ITE: inspección del estado de conservación del edificio. Se regula por normas de la comunidad autónoma o del ayuntamiento.
• IEE: informe más amplio. El art. 29.1 del texto refundido de la Ley de Suelo estatal dispone que los propietarios de inmuebles en edificios residenciales de vivienda colectiva puedan ser obligados por la administración a acreditar el estado de conservación, el cumplimiento de la normativa de accesibilidad universal y el grado de eficiencia energética.

Qué quedó del art. 29 tras la STC 143/2017

La Sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017, de 14 de diciembre, declaró inconstitucionales y nulos los apartados 2 a 6 del art. 29 del texto refundido, el art. 30, la disposición transitoria segunda y la disposición final primera, en cuanto reproducían la Ley 8/2013. Solo permanece el apartado 1 del art. 29. El razonamiento del Tribunal es que la evaluación del estado de conservación guarda relación con el deber de conservación de todo propietario, materia de competencia autonómica en urbanismo. Por eso, quien decide en concreto cuándo, cómo y quién hace la inspección es tu comunidad o tu ayuntamiento.

Ejemplo 1: Comunidad de Madrid (IEE, Decreto 103/2016)

El Decreto 103/2016, de 24 de octubre, regula el IEE y crea el registro de informes. Según su texto:

• Quién debe hacerlo: edificios residenciales de vivienda colectiva con más de 50 años (art. 2.2); edificios cuyos propietarios soliciten ayudas públicas de conservación, accesibilidad o eficiencia energética; y otros casos que fijen las normas municipales. Los edificios en ruina legal quedan excluidos (art. 2.4). Si piensas pedir ayuda, mira ayuda a la rehabilitación de edificios.
• Plazos: los edificios que ya tenían más de 50 años el 28 de junio de 2013 debían presentarlo antes del 28 de junio de 2018; los que cumplan 50 años después, en los cinco años siguientes a cumplirlos (disp. trans. 1.ª). Los ayuntamientos pueden fijar plazos más estrictos.
• Periodicidad: al menos cada diez años (art. 5.1).
• Contenido: estado de conservación (estructura, fachadas, cubiertas, redes comunes), accesibilidad y certificado de eficiencia energética registrado y vigente (art. 4.2).
• Quién lo firma: técnico competente con titulación que habilite para proyectar o dirigir obras según la LOE, o entidades de inspección registradas con técnicos cualificados (art. 6). En vivienda colectiva, la Comunidad de Madrid identifica a arquitectos y arquitectos técnicos.
• Presentación: el propietario presenta el informe en el ayuntamiento en el plazo de tres meses desde la última inspección; el ayuntamiento lo remite a la Comunidad, que lo registra.
• Relación con la ITE municipal: si el IEE incluye todo lo exigido por la inspección municipal, puede producir los efectos de la ITE (art. 5.3). En algunos municipios, como Madrid, Alcalá de Henares o Getafe, la ITE se regula por ordenanza municipal.
• Resultado desfavorable: los propietarios deben ejecutar las obras que el informe señale (art. 3.3). No presentar el informe a tiempo es una infracción urbanística (art. 3.4).

El decreto se refiere a edificios de vivienda colectiva: una vivienda unifamiliar no queda obligada por esa regla general, salvo ayudas o normativa municipal.

Ejemplo 2: Cataluña (ITE de viviendas, Decreto 67/2015)

El Decreto 67/2015, de 5 de mayo, regula las inspecciones técnicas y el libro del edificio de viviendas.

• Quién debe hacerla: edificios con uso de vivienda, unifamiliares o plurifamiliares (art. 3). Quedan fuera los unifamiliares cuya edificación principal esté separada 1,5 metros o más de la vía pública, zonas de uso público y fincas adyacentes (art. 3.2).
• Cuándo: la regla general es pasar la inspección antes de que el edificio cumpla 45 años de antigüedad, según el catastro (anexo 1). Los ayuntamientos pueden añadir obligaciones más estrictas.
• Vigencia del certificado de aptitud (art. 14): diez años si no hay deficiencias o son leves; seis si hay importantes, con verificación técnica cada dos años; tres si hay graves o muy graves y se han ejecutado las medidas cautelares, con verificación al menos cada doce meses. Antes de que acabe la vigencia hay que repetir la inspección.
• Clasificación de deficiencias (art. 9): muy graves, graves, importantes y leves. Con graves o muy graves, el técnico debe comunicarlo de inmediato a la propiedad y al ayuntamiento.
• Quién la hace: técnico con titulación de proyectista, director de obra o de ejecución en edificación residencial y seguro de responsabilidad civil (art. 7.4). La inspección es visual y no busca vicios ocultos (art. 7.1).
• Obligaciones de la propiedad (art. 10): presentar el informe, ejecutar de inmediato las medidas cautelares y aprobar un programa de rehabilitación en un año, o en seis meses con deficiencias graves o muy graves, constituyendo un fondo de reserva.
• Sanciones: no tener el informe cuando es exigible puede dar lugar a multas coercitivas y sanciones según la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda (art. 6).
• Limitación: el certificado de aptitud no acredita la legalidad urbanística ni la habitabilidad de las viviendas (art. 2.3). Mira también cédula de habitabilidad.

Quién paga

La ley catalana lo dice expresamente: corre a cargo de la persona obligada, que es el propietario o, en propiedad horizontal, la comunidad de propietarios (art. 5.3). En Madrid, el decreto impone la obligación a los propietarios y las comunidades de propietarios. Las obras que resulten del informe también son a cargo de los propietarios (art. 3.3 del decreto madrileño).

Relación con el certificado energético

El RD 390/2021 incluye entre los edificios obligados a certificar su eficiencia energética los que deban pasar obligatoriamente la ITE o una inspección equivalente (art. 3.1.f). En Madrid, el IEE incorpora el certificado energético. En Cataluña, el decreto de inspección no lo exige en el momento de la inspección y establece que las recomendaciones de sostenibilidad no lo sustituyen (art. 8.4.b). Lo detalla la guía del certificado energético. Si el informe te lleva a hacer obras, empieza por reformar una casa.