Reformar una casa: guía para planificar la obra sin sorpresas

Reformar una casa empieza por clasificar la obra: no es lo mismo cambiar acabados que tocar la distribución, las instalaciones o la estructura. Esa clasificación decide si basta una declaración responsable o hace falta proyecto y licencia, si puedes pagar IVA del 10 % y qué garantías tienes. Esta guía recorre ese camino en orden y enlaza con las reformas más habituales: reformar un chalet, humedades y cocinas.

Tipos de reforma

El Código Técnico de la Edificación distingue, para edificios existentes, tres tipos de intervención en su Anejo III: ampliación (cuando aumenta la superficie o el volumen construidos), cambio de uso y reforma, que abarca cualquier trabajo u obra en el edificio salvo el que se limita a su mantenimiento. En la práctica, a los efectos de tu planificación conviene separar más:

En energía, el DB-HE del CTE se aplica a las reformas en las que se renueven de forma conjunta las instalaciones de generación térmica y más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio; en el resto de reformas, el valor límite de transmitancia afecta solo a los elementos que se sustituyen, incorporan o modifican sustancialmente. Para entender qué debe cumplir un aislamiento nuevo, consulta aislamiento térmico de la vivienda.

Permisos de cada reforma

No existe una regla nacional única que diga “esta obra necesita licencia y esta no”: la regula cada comunidad autónoma y la desarrolla cada ayuntamiento. Lo que sí es común:

• Proyecto técnico. La Ley de Ordenación de la Edificación (art. 2.2.b) considera edificación todas las intervenciones sobre edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica, y exige proyecto para ellas.
• Cumplimiento del CTE. Según el artículo 2 de la Parte I del CTE, en las intervenciones en edificios existentes el cumplimiento se justifica en el proyecto o en una memoria firmada por técnico competente. Cuando la licencia se sustituye por declaración responsable o comunicación previa, hay que declarar que se dispone de ese proyecto o memoria. El proyecto debe indicar también si la intervención afecta a la estructura existente.
• Comunidad de propietarios. Si es un piso, el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal te permite modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de tu vivienda cuando no menoscabes la seguridad del edificio, su estructura general ni su configuración o estado exteriores, ni perjudiques a otro propietario, y te obliga a dar cuenta previamente a quien represente a la comunidad.

Ejemplos municipales y autonómicos

Los criterios cambian según el sitio. Dos ejemplos con fuente:

• Madrid capital. La Ordenanza 6/2022 excluye de control el mantenimiento ordinario, como la sustitución de acabados interiores en una vivienda no protegida (art. 6.b). Las actuaciones del anexo I se tramitan con licencia (art. 34.1) y las del anexo II.A con declaración responsable (art. 26). La sede electrónica municipal pone “obras en viviendas” entre los ejemplos de lo que puede autorizarse mediante declaración responsable. El detalle de cada anexo debes consultarlo en la propia ordenanza.
• Cataluña. Según el texto refundido de la Ley de urbanismo catalana, están sujetas a licencia las intervenciones en edificios existentes que requieren proyecto técnico (art. 187.1), y a comunicación previa las obras de ampliación, reforma, modificación, rehabilitación o demolición de construcciones que no lo requieren (art. 187 bis). El mismo texto lleva a licencia estas últimas en suelo no urbanizable o urbanizable no delimitado (art. 187.2).

Para el procedimiento general, consulta licencia de obras; si además hay ampliación, mira declaración de obra nueva.

IVA reducido del 10 % en reformas

El tipo reducido para obras de renovación y reparación de viviendas está en el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 del IVA. Según la Agencia Tributaria y la Dirección General de Tributos, las condiciones son:

1. Obra de renovación o reparación en un edificio o parte destinada a vivienda. Las piscinas no se consideran edificios o partes de ellos destinados a vivienda.
2. Destinatario persona física que no actúa como empresario o profesional y usa la vivienda para uso particular. Si la vivienda se alquila o se destina a una actividad económica, aun parcialmente, no se aplica el tipo reducido (ver novedad más abajo). La comunidad de propietarios también puede beneficiarse cuando contrata directamente con la empresa.
3. Antigüedad: la construcción o rehabilitación debe haber terminado al menos dos años antes del inicio de las obras.
4. Materiales: si el contratista aporta materiales, su coste no puede superar el 40 % de la base imponible de la operación.

El límite del 40 % en la práctica

La Agencia Tributaria lo ilustra así: en una obra de 10.000 € con 3.000 € de materiales, toda la operación tributa al 10 %; con 5.000 € de materiales, tributa al 21 %. No se puede separar la parte de servicio para aplicar el 10 % solo a ella. Cuentan como materiales los bienes corporales que, en ejecución de las obras, queden incorporados materialmente al edificio, pero no la maquinaria o las herramientas. Por eso conviene pedir facturas que reflejen el coste de los materiales aportados.

Si compras tú los materiales y el contratista solo pone la mano de obra, el límite no entra en juego. Para el caso particular de la cocina, mira tendencias en cocinas a medida.

Novedad de 2026

La Agencia Tributaria recoge en sus novedades de 2026 que el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, amplía el tipo reducido a las obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al arrendamiento habitual, cualquiera que sea el arrendador, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 según su web. Un real decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso: a 25 de octubre de 2026 seguía pendiente, así que no cuentes con la ampliación hasta que se confirme. Añade que el pago debe hacerse por medios bancarios (tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en la cuenta del contratista en una entidad de crédito) y que ese requisito se aplica también a las obras en viviendas de uso particular. Antes de firmar, comprueba en la sede de la Agencia Tributaria el texto vigente en la fecha de tu obra.

Orden de los trabajos

El orden habitual de una reforma integral va de lo oculto a lo visible. Ajústalo con tu técnico o jefe de obra:

1. Diagnóstico y decisiones. Estado de estructura, humedades, instalaciones y cubierta; qué conservas y qué no. Si hay humedades, resuelve primero la causa (condensación).
2. Permisos y avisos. Licencia, declaración responsable o comunicación previa; aviso a la comunidad si procede.
3. Demoliciones y estructura. Derribos, refuerzos, huecos.
4. Instalaciones empotradas. Fontanería, electricidad, ventilación, climatización y telecomunicaciones.
5. Cerramientos y aislamiento. Cubierta, fachada y carpintería exterior.
6. Tabiquería, revestimientos y solados.
7. Carpintería interior, cocina y baños.
8. Pintura, luminarias y mobiliario.

Pintar antes de que termine la obra sucia o de que la pared esté seca es un error frecuente; en cómo pintar una pared con humedad se explica cuándo esperar.

Presupuestos comparables

Tres presupuestos solo se pueden comparar si parten de lo mismo. Pide a cada empresa:

• Una medición por partidas con las mismas unidades (metros, unidades, partidas alzadas) y sin conceptos agrupados.
• Las calidades concretas de cada material: marca o equivalente, modelo o características, no solo “incluido”.
• Qué queda excluido: licencias, tasas, gestión de residuos, mobiliario, electrodomésticos, imprevistos.
• El IVA aplicado y si el presupuesto separa materiales y mano de obra, porque afecta al límite del 40 %.
• Plazo de ejecución, forma de pago y garantía por escrito.

En una obra integral, las omisiones suelen estar en las partidas menos vistosas. Si quieres una referencia para el contenido mínimo, puedes revisar qué partidas debe incluir el presupuesto de una reforma integral y contrastarlas con las de tu técnico.

Garantías y recepción

La Ley de Ordenación de la Edificación fija los plazos de responsabilidad, contados desde la fecha de recepción de la obra: diez años por los daños causados por defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio; tres años por los defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad; y un año, a cargo del constructor, por los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado. En cuanto a las garantías financieras del artículo 19, su exigibilidad la regula la disposición adicional segunda, que impone la de diez años para edificios cuyo destino principal sea vivienda y exime al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. La ley no regula expresamente cada tipo de reforma, así que pregunta a tu director de obra qué te aplica.

En cualquier caso:

• Firma un contrato escrito con alcance, precio, plazos y garantía.
• Haz una recepción documentada: revisa la obra, anota defectos y fecha.
• Guarda facturas, certificados y garantías de equipos e instalaciones; te servirán también para el certificado energético y para futuras ventas.

Siguientes pasos

Si tu reforma es de una vivienda unifamiliar, empieza por reformar un chalet. Si el problema es humedad, ve a eliminar la humedad por condensación. Antes de comprometerte, consulta las ayudas a la rehabilitación de vivienda por si tu actuación puede acogerse a alguna.