Reformar un chalet: guía por partidas, de la cubierta al jardín

Un chalet se reforma de fuera hacia dentro: primero lo que protege de la lluvia, el frío y el calor, después lo que va empotrado y, al final, el acabado y el exterior. Esta guía sigue ese orden y complementa la guía general de reformas, donde están los permisos, el IVA y las garantías comunes a cualquier vivienda.

Antes de empezar

El Código Técnico de la Edificación se aplica también a las intervenciones en edificios existentes. Según el artículo 2 de su Parte I, el cumplimiento se justifica en el proyecto o en una memoria firmada por técnico competente, y si no es viable aplicar el CTE por razones urbanísticas, técnicas o económicas, se adoptan las soluciones que permitan el mayor grado posible de adecuación efectiva, justificándolo. Los niveles previos menos exigentes no pueden empeorar. Si quitas tabiques o cambias el forjado, el proyecto debe indicar si afectas a la estructura.

Si además cambias el sistema de calefacción y renuevas buena parte de la envolvente, el DB-HE 0 se aplica al conjunto del edificio cuando se renueven de forma conjunta las instalaciones de generación térmica y más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final. Consulta los permisos de tu municipio en licencia de obras.

Cubierta

Es la partida que más condiciona el resto, porque cualquier gotera arruina los acabados de abajo.

• Pendiente. El DB-HS 1 fija pendientes mínimas según el tipo de cubierta. En cubiertas planas, el intervalo es del 1 al 5 % para solados, capas de rodadura, grava y cubiertas ajardinadas, y del 1 al 15 % para lámina autoprotegida. En cubiertas inclinadas sin capa de impermeabilización, los mínimos de la tabla 2.10 son del 32 % para teja curva, 30 % para teja mixta o plana monocanal, 40 % para marsellesa o alicantina, 50 % para teja plana con encaje, 60 % para pizarra y 10 % para cinc. Si reutilizas la teja antigua, comprueba que la pendiente existente lo permite.
• Aislamiento. Si sustituyes el tejado o su aislamiento, el elemento nuevo debe cumplir el límite de transmitancia del DB-HE 1, que se aplica únicamente a los elementos que se sustituyen, incorporan o modifican sustancialmente. Detalles en aislamiento térmico de la vivienda.
• Cubiertas de fibrocemento (uralita). El Real Decreto 847/2026, que deroga el 396/2006, regula los trabajos de demolición, mantenimiento, reparación y retirada de materiales con amianto. Las empresas deben estar inscritas en el RERA antes de empezar y presentar el plan de trabajo, que aprueba la autoridad laboral. No lo hagas por tu cuenta. Las ayudas posibles están en subvenciones para quitar uralita.

Fachada

El DB-HS 1 exige un grado de impermeabilidad mínimo que depende de dos cosas: la zona pluviométrica (según el índice anual de lluvia) y el grado de exposición al viento (altura de coronación, zona eólica y clase del entorno). Por eso la solución de fachada no es la misma en todas las zonas ni en todas las ubicaciones.

Entre las soluciones constructivas que recoge la tabla 2.7:

Aunque cambies solo el revestimiento, aprovecha el andamio para revisar encuentros con carpinterías, impostas y zócalos. En la base, el DB-HS 1 pide una barrera impermeable en todo el espesor de la fachada, por encima del nivel del suelo, para evitar el ascenso de agua por capilaridad, y un zócalo de material con coeficiente de succión menor del 3 % si la fachada es porosa y puede recibir salpicaduras. Si ves manchas en la parte baja de los muros, antes de pintar mira eliminar la humedad por condensación para distinguir el origen.

Instalaciones

Cambiar fontanería, electricidad y climatización en un chalet es mucho más barato con las paredes abiertas, así que decídelo antes de revestir.

• Electricidad. La guía del Ministerio de Industria para la ITC-BT-25 recoge cinco circuitos básicos de vivienda: C1 iluminación (interruptor automático de 10 A), C2 tomas de uso general (16 A), C3 cocina y horno (base de 25 A), C4 lavadora, lavavajillas y termo y C5 baño y cuarto de cocina. Si rehaces el cuadro, pide al instalador que justifique qué circuitos monta y por qué.
• Ventilación. El DB-HS 3 exige que las viviendas dispongan de un sistema general de ventilación híbrida o mecánica, y fija caudales mínimos por local. Si mejoras el aislamiento y las carpinterías, revisa la ventilación al mismo tiempo (más en la guía de humedad por condensación).
• Cocina. Debe tener un sistema adicional específico de ventilación con extracción mecánica para los vapores de cocción. Más en tendencias en cocinas a medida.

Exterior

• Barandillas y desniveles. El DB-SUA 1 exige barreras de protección en desniveles, huecos y aberturas con diferencia de cota mayor que 55 cm: altura mínima de 0,90 m si el desnivel no supera 6 m y de 1,10 m en el resto. Afecta a terrazas, escaleras exteriores y muros de contención accesibles.
• Piscina. El DB-SUA 6 (seguridad frente al riesgo de ahogamiento) excluye expresamente las piscinas de viviendas unifamiliares, de modo que sus condiciones de seguridad dependen de la normativa autonómica y municipal que te corresponda; pregunta a tu ayuntamiento antes de proyectar. Para hacerte una idea del presupuesto de la obra de vaso, consulta el precio de una piscina de obra y compara con presupuestos reales. Además, la Agencia Tributaria indica que las piscinas no se consideran edificios o partes de ellos destinados a vivienda, así que no se benefician del IVA reducido de las reformas de vivienda.
• Cerramientos y urbanización. Si levantas muros, porches o casetas, comprueba con el ayuntamiento si necesitan licencia y si computan edificabilidad, y trata de que el drenaje aleje el agua de la fachada.

Orden recomendado y presupuesto

1. Diagnóstico y proyecto o memoria.
2. Permisos y licencia de obras.
3. Cubierta y estructura.
4. Fachada y carpinterías exteriores.
5. Instalaciones empotradas y ventilación.
6. Revestimientos, cocina y baños.
7. Exterior y jardín, cuando ya no entre maquinaria pesada.

Pide los presupuestos por partidas, con las mismas mediciones y calidades, como se explica en la guía de reformas. Y si piensas en subvenciones, revisa las ayudas a la rehabilitación de vivienda antes de contratar, no después.