Rehabilitar un edificio entre varios propietarios es posible con ayuda pública, pero hoy lo que puedes usar con seguridad es fiscal: la deducción del IRPF del 60 % por rehabilitación energética y el IVA reducido. Las subvenciones del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 esperan a que cada comunidad autónoma las convoque, y las de Next Generation han terminado. Esta guía explica qué mayorías necesitas en la junta, qué ayudas hay y en qué orden dar los pasos. El resumen nacional está en el hub de ayudas a la rehabilitación.
Qué mayorías necesita la comunidad (LPH, arts. 10 y 17)
Según el texto consolidado de la Ley de Propiedad Horizontal en el BOE:
| Obra | Qué se exige |
|---|---|
| Conservación (seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal) | Es obligatoria y no requiere acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a) |
| Accesibilidad pedida por un propietario en cuyo inmueble vivan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o mayores de setenta años | Obligatoria si el coste anual repercutido, descontadas las ayudas, no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 10.1.b) |
| Supresión de barreras y ascensores | Mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas; la comunidad paga aunque supere las doce mensualidades (art. 17.2) |
| Eficiencia energética | Mayoría simple si el coste anual, descontadas ayudas y financiación, no supera doce mensualidades (art. 17.2) |
| Energías renovables, telecomunicaciones y nuevos suministros energéticos colectivos | Un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas; no se repercute el coste a quien no votó a favor (art. 17.1) |
| Mejoras no exigibles (innovaciones) | Tres quintas partes de propietarios y cuotas; el disidente no queda obligado si el coste supera tres mensualidades (art. 17.4) |
Reforma de 2026
La Ley 4/2026, de 1 de octubre (BOE de 3-10-2026, en vigor desde el 23-10-2026), modifica en su disposición final primera el artículo 10.1.b) de la LPH. Su preámbulo dice que busca reforzar el deber de realizar obras de accesibilidad universal, aclarar su interpretación y facilitar su ejecución, y que prevé ayudas públicas específicas. No he podido leer el articulado de esa disposición, así que lo que digo del 10.1.b) viene del texto consolidado del BOE: antes de convocar junta, comprueba su redacción vigente. Por otra parte, el Real Decreto-ley 7/2026 modificó el primer párrafo del artículo 17.1.
Ayudas y fiscalidad para edificios
Plan Estatal de Vivienda 2026-2030
El Real Decreto 326/2026 incluye una línea de rehabilitación integral de edificios de viviendas, en seguridad, accesibilidad, habitabilidad y eficiencia energética, con énfasis en la envolvente. Exige proyecto o memoria técnica y libro del edificio actualizado. El Ministerio de Vivienda anuncia topes de hasta 8.000 € por vivienda en obras estructurales, 13.000 € en accesibilidad y 20.500 € en rehabilitación energética, según el ahorro de energía primaria, el tamaño de la vivienda y el coste. Son máximos: cada comunidad convoca y concreta. Las comunidades tramitan, resuelven y pagan las ayudas.
La Xunta ha anunciado, para una convocatoria que prevé a finales de 2026 con solicitudes en enero de 2027, ayudas para edificios con tope de 20.500 € por vivienda en habitabilidad y sostenibilidad (incluida la retirada de amianto) y de 13.000 € en accesibilidad, que sube hasta 18.000 € o 20.500 € según la edad o la discapacidad. Serán subvencionables las obras iniciadas en 2026 si no están terminadas al convocar. Es un anuncio, no unas bases publicadas. En Castilla y León no he localizado convocatoria.
Deducción del IRPF del 60 %
La Agencia Tributaria la define para viviendas en edificios de uso predominante residencial: 60 % con base máxima de 5.000 € anuales y 15.000 € acumulados, si la obra reduce el consumo de energía primaria no renovable al menos un 30 % o lleva al edificio a clase A o B, acreditado con certificados antes y después de las obras. En obras de comunidad, la base de cada propietario es su coeficiente de participación aplicado a lo pagado. Con el Real Decreto-ley 7/2026, convalidado por el Congreso el 26-3-2026, vale para obras pagadas hasta el 31 de diciembre de 2027, con certificado emitido antes del 1-1-2028. De la base se restan las subvenciones.
IVA e ICO
La Agencia Tributaria aplica el 10 % a obras de renovación y reparación en edificios destinados a viviendas si las paga una persona física para uso particular, la vivienda tiene al menos dos años y los materiales aportados no superan el 40 % de la base imponible. La instalación de un ascensor en un edificio de viviendas puede tributar al 10 % solo dentro de un proyecto global de rehabilitación. El preámbulo del real decreto del Plan Estatal menciona además líneas de avales del ICO por 1.100 millones de euros para rehabilitación de edificios residenciales; no he verificado si siguen disponibles, así que pregunta en tu entidad.
Programas que ya cerraron
- Next Generation (RD 853/2021): la Junta de Castilla y León fijó el 30-6-2026 como fecha límite para terminar sus obras de entornos residenciales; la Delegación de Fomento de Huelva amplió hasta el 31-12-2026 el plazo de ejecución de actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio cuyo plazo no había vencido.
- Galicia (IGVS): las ARI de los Caminos de Santiago y A Ribeira Sacra cerraron el 30-9-2026, con ayudas de hasta el 50 % y hasta 12.000 € por vivienda; las de comunidades de vivienda protegida del instituto, el 21-4-2026.
- Castilla y León: la convocatoria de accesibilidad de 2025 (Orden de 16-10-2025) cerró el 31-12-2025: daba hasta 6.000 € por vivienda y 60 € por m² de local en elementos comunes, con tope del 50 % del coste. Más en Castilla y León y Galicia.
Pasos recomendados
- Revisa la ITE o el IEE: es el informe que pedían las convocatorias de Castilla y León y marca las deficiencias a corregir.
- Encarga el certificado energético del edificio antes de las obras.
- Contrata proyecto o memoria técnica y pide la licencia de obras o presenta la declaración responsable.
- Aprueba la obra en junta con la mayoría que corresponda y reparte la derrama.
- Pide presupuesto desglosado en mano de obra y materiales y paga por banco.
- Vigila los boletines de tu comunidad y guarda toda la documentación para la deducción.
Para obras concretas, mira fachadas y cambio de ventanas.
Preguntas frecuentes
¿Qué ayudas puede pedir una comunidad de propietarios para rehabilitar el edificio?+
A 26-10-2026, la deducción del IRPF del 60 % por rehabilitación energética (obras pagadas hasta el 31-12-2027) y el IVA reducido del 10 % en obras de renovación y reparación. Las subvenciones del Plan Estatal 2026-2030 dependen de la convocatoria de cada comunidad autónoma, y en Castilla y León y Galicia no hay ninguna abierta.
¿Qué mayoría hace falta en la junta para obras de accesibilidad o eficiencia energética?+
Para supresión de barreras y ascensores, la mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas (art. 17.2 LPH). Para obras de eficiencia energética, mayoría simple si el coste anual, descontadas ayudas y financiación, no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
¿Puede un vecino obligar a la comunidad a hacer obras de accesibilidad?+
Sí, en los supuestos del artículo 10.1.b) de la LPH: obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal cuando las pide un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, siempre que el coste anual repercutido, descontadas las ayudas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. La Ley 4/2026 modificó ese apartado y está en vigor desde el 23-10-2026.
¿Qué documentos piden las ayudas de rehabilitación de edificios?+
El Plan Estatal 2026-2030 exige, en edificios, proyecto o memoria técnica y libro del edificio actualizado. Las convocatorias anteriores de Castilla y León pedían además informe o inspección técnica previa, licencia o su solicitud y acuerdo de la comunidad de propietarios.
¿Se pueden pedir todavía las ayudas Next Generation de rehabilitación de edificios?+
No. La Junta de Castilla y León fijó el 30-6-2026 como fecha límite para terminar sus obras de entornos residenciales, y solo caben prórrogas excepcionales para expedientes ya concedidos, como la que amplió Andalucía hasta el 31-12-2026 en actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio.
Fuentes consultadas
- 01Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 — BOE. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 02Información del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 — Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 03Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (texto consolidado, arts. 10 y 17) — BOE. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 04Ley 4/2026, de 1 de octubre (BOE núm. 246, 3-10-2026), de modificación del texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de la Ley 39/2006 — BOE. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 05Deducción por obras de rehabilitación energética en edificios de uso residencial — Agencia Tributaria. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 06Principales novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 7/2026 — Agencia Tributaria. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 07Acuerdo de convalidación del Real Decreto-ley 7/2026 — La Administración al Día (INAP). Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 08¿Qué tipo de IVA se aplica a las obras en viviendas? — Agencia Tributaria. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 09Preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones en inmuebles (IVA) — Agencia Tributaria. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 10Entornos residenciales de rehabilitación programada (Fondos Next Generation) — Junta de Castilla y León. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 11BOJA núm. 109, de 9-6-2026: ampliación del plazo de ejecución de la Línea 3 (rehabilitación a nivel de edificio). Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 12La Xunta convocará con carácter retroactivo las ayudas para rehabilitación edificatoria (9-9-2026) — Xunta de Galicia. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 13Ayudas del IGVS (listado con plazos) — Instituto Galego da Vivenda e Solo. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 14DOG núm. 158, de 21-8-2026: ayudas en las áreas de rehabilitación integral de los Caminos de Santiago y A Ribeira Sacra (VI408Q) — Xunta de Galicia. Consultado el 26 de octubre de 2026.
- 15Subvenciones destinadas a la mejora de la accesibilidad de viviendas (2025) — Trámites de la Junta de Castilla y León. Consultado el 26 de octubre de 2026.
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