Plano de casa en una parcela de 400 metros: edificabilidad, ocupación y retranqueos

Una parcela de 400 m² no equivale a “una casa de 400 m²”, ni siquiera a una casa de 200. Lo que puedes construir lo marcan cinco parámetros del planeamiento municipal: parcela mínima, edificabilidad, ocupación, retranqueos y altura. Los tres ejemplos que siguen salen de textos oficiales y sirven para ver el orden de magnitud; los de tu municipio pueden ser distintos.

Los parámetros que mandan

• Parcela mínima. Si tu parcela no la alcanza, en principio no es edificable, salvo excepciones del propio plan.
• Edificabilidad. Superficie total construible, sumando todas las plantas, normalmente expresada en m² por m² de suelo.
• Ocupación. Porcentaje de la parcela que puede ocupar la edificación en planta.
• Retranqueos. Distancias mínimas a la calle y a los linderos.
• Altura y plantas. Máximo de plantas y de altura de cornisa.

El CTE los recoge en el proyecto: el plano de emplazamiento debe incluir la justificación urbanística, las alineaciones y los retranqueos (Anejo I, Parte I). Y la información previa del proyecto debe incluir la normativa urbanística aplicable.

Tres ejemplos reales de planeamiento

Lo que enseña la tabla:

• Con 400 m², en el ejemplo de Poio no llegas a la parcela mínima (500 m²), en el de Madrid tampoco (2.500 m²) y en el de Molina de Segura sí (300 m²).
• La ocupación máxima va del 20 % al 50 % en estos tres casos. No hay una cifra “normal”.
• Los retranqueos varían de 2 m a más de 10 m, así que la parte de la parcela que puedes usar cambia mucho.

Estos textos son de planes concretos y pueden haberse modificado o sustituido. Úsalos como ejemplos de método, no como datos de tu parcela.

Cálculo de la envolvente en 400 m²: un ejemplo

Para ver cómo se aplica, supón una parcela imaginaria rectangular de 16 m de frente por 25 m de fondo (400 m²) sujeta, solo para el cálculo, a los parámetros de Poio (que, como hemos visto, exige realmente 500 m² de parcela mínima):

1. Retranqueos. Quitas 4 m al frente y 3 m al fondo: 25 − 4 − 3 = 18 m. Quitas 3 m a cada lateral: 16 − 3 − 3 = 10 m. La envolvente edificable es de 10 × 18 = 180 m².
2. Ocupación. El 35 % de 400 m² son 140 m². Es la planta máxima, menor que la envolvente de 180 m²: manda la ocupación.
3. Edificabilidad. 0,40 × 400 = 160 m² construidos en total.
4. Resultado. Con 140 m² de planta y 160 m² de techo total, cabe una planta baja de hasta 140 m² y una pequeña planta superior de unos 20 m², o dos plantas de 80 m² cada una. En cualquier combinación, la suma de plantas no pasa de 160 m².

Con los parámetros de Molina de Segura (zona ZR-2) en la misma parcela, el cálculo sería distinto: los retranqueos de 2 m a todos los linderos dejan una envolvente de (16 − 4) × (25 − 4) = 12 × 21 = 252 m², y la ocupación del 50 % limita la planta a 200 m². La edificabilidad máxima habría que leerla en los planos del plan.

Cómo distribuir la casa en la parcela

Con ese tipo de límites, dos estrategias:

• Casa compacta en dos plantas, con la zona de día abajo y la de noche arriba. Libera suelo para jardín y cumple mejor la ocupación.
• Casa en una planta, si la ocupación lo permite: más accesible, pero ocupa toda su superficie en planta. Mira el ejemplo de 120 m² en una planta.

Un reparto de ejemplo para dos plantas con 128 m² útiles (calculado como ejemplo, no un proyecto):

La suma por planta es 5 + 28 + 12 + 3 + 6 + 6 + 4 = 64 y 16 + 6 + 12 + 11 + 9 + 6 + 4 = 64; y 64 × 2 = 128.

Cumple los mínimos del anexo 1 del Decreto 141/2012 de Cataluña, que usamos como referencia: habitaciones de al menos 6 m², estar-comedor-cocina de al menos 20 m², un dormitorio donde cabe un cuadrado de 2,60 m (el principal, de 16 m²) y 2 inodoros y 2 lavamanos como mínimo en viviendas de 4 o más habitaciones. En otra comunidad, comprueba su norma. Además, los m² útiles no son los construidos: la edificabilidad se aplica sobre la superficie que defina tu planeamiento, así que verifica si cuenta útil o construida, y qué elementos (porches, sótanos, garaje) computan.

Pasos antes de dibujar

1. Pide la información urbanística de tu parcela en el ayuntamiento y localiza la ordenanza que le corresponde.
2. Anota los cinco parámetros de la tabla de arriba y calcula tu envolvente.
3. Elige el programa de necesidades que cabe: guía cómo hacer un plano de una casa.
4. Encarga el proyecto a un arquitecto: cuánto cobra y cómo se pide la licencia de obras.
5. Antes de comprar la parcela, asegúrate de que es edificable; los trámites se resumen en trámites para construir una casa.

El panorama completo de planos está en el hub de planos de casa.